الحالات والشروط.. متى يحق للمالك طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم 2026؟

يُنظم قانون الإيجار القديم في مصر العلاقة بين المالك والمستأجر بناءً على قواعد قانونية صارمة تهدف إلى تحقيق الاستقرار الاجتماعي. 

ورغم أن القانون يوفر حماية واسعة للمستأجر وحقه في الامتداد القانوني، إلا أن المُشرع المصري حدد حالات استثنائية واضحة ومحددة تُسقط هذا الحق، وتمنح المالك الصلاحية القانونية لفسخ العقد واسترداد العين المؤجرة.

نستعرض في هذا التقرير التفاصيل القانونية الدقيقة للإجابة عن تساؤل المُلّاك المستمر: متى يحق للمالك طرد المستأجر في ظل قانون الإيجار القديم لعام 2026، وما هي حالات الإخلاء الفوري؟

حالات الإخلاء الفوري (طرد المستأجر دون إنذار مسبق)

في بعض المخالفات الجسيمة، لا يُلزم القانون المالك بتوجيه إنذار بمهلة زمنية للمستأجر، بل يحق له رفع دعوى الفسخ والإخلاء المباشر، وتتمثل هذه الحالات في:

1. التنازل عن الشقة أو التأجير من الباطن

ينص القانون على أن عقد الإيجار القديم هو عقد ذو طابع شخصي. وإذا قام المستأجر الأصلي بالتنازل عن العين المؤجرة لشخص آخر (غير المستحقين للامتداد القانوني)، أو قام بتأجيرها من الباطن كليًا أو جزئيًا دون الحصول على إذن كتابي صريح من المالك، يُعتبر العقد مفسوخًا بقوة القانون، ويحق للمالك طرد المستأجر الأصلي والشاغل الجديد.

2. الإضرار بسلامة العقار (تغيير المعالم)

حفاظًا على الثروة العقارية وأرواح السكان، يحق للمالك استرداد العين فورًا إذا أحدث المستأجر تغييرات جوهرية أو هدم في الحوائط الأساسية للعين المؤجرة بما يهدد السلامة الإنشائية للعقار. 

ويستند المالك في هذه الحالة إلى صدور حكم قضائي نهائي أو تقرير هندسي رسمي من الجهات المختصة يثبت هذا الضرر.

3. استخدام العين في أعمال منافية للآداب أو النظام العام

إذا تم استخدام الشقة المؤجرة في أغراض تتنافى مع الآداب العامة، أو في أنشطة غير مشروعة تضر براحة السكان أو النظام العام، يحق للمالك رفع دعوى إخلاء فورية. 

ويُشترط لتطبيق هذه الحالة صدور حكم قضائي "جنائي" نهائي وبات بإدانة المستأجر أو أحد المقيمين معه في هذه الجرائم.

الإخلاء بشرط توجيه "إنذار مسبق"

هناك حالات أخرى تُوجب الفسخ والطرد، ولكن القانون اشترط فيها قيام المالك باتخاذ إجراء تمهيدي وهو (توجيه إنذار رسمي):

1. الامتناع أو التأخير عن سداد الإيجار

إذا تخلف المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية القانونية (وملحقاتها مثل استهلاك المياه إذا نص العقد عليها)، يجب على المالك توجيه إنذار رسمي بالتكليف بالوفاء.

يُمنح المستأجر مهلة 15 يومًا للسداد.

إذا انتهت المهلة دون سداد، يحق للمالك رفع دعوى طرد. (ويُمكن للمستأجر توقي الطرد بالسداد أمام المحكمة لمرة واحدة فقط، وإذا تكرر التأخير تُرفع ضده دعوى "إخلاء للتكرار" ويُطرد نهائيًا).

2. تغيير نشاط العين المؤجرة

إذا تم تأجير العين لغرض السكن، وقام المستأجر بتحويلها إلى نشاط تجاري أو إداري (مثل عيادة أو مكتب) دون موافقة كتابية من المالك، يحق للمالك إنذار المستأجر لإعادة العين لأصلها. 

وإذا استمرت المخالفة، يتم الحكم بالإخلاء لخرق شروط التعاقد.

كيفية تنفيذ حكم الإخلاء

بمجرد حصول المالك على حكم قضائي نهائي بالإخلاء وصيغة تنفيذية، يتم توجيه إنذار بالتنفيذ للمستأجر. 

وإذا استمر امتناع المستأجر عن تسليم العين، يتم التنفيذ بالقوة الجبرية بواسطة محضر التنفيذ وقوة من قسم الشرطة المختص لضمان استرداد المالك لحقه كاملًا.