تثير عمليات بيع العقارات التي تضم وحدات مؤجرة بنظام الإيجار القديم تساؤلات متكررة بشأن مصير عقود المستأجرين، ومدى أحقية المالك الجديد في تحصيل الأجرة أو المطالبة بإخلاء الوحدات بعد انتقال ملكية العقار إليه.
وبحسب القواعد القانونية الواردة في النص، فإن بيع العقار في حد ذاته لا يؤدي إلى إنهاء عقود الإيجار القائمة، إذ تستمر العلاقة الإيجارية وفقًا للأوضاع القانونية المنظمة لها، بينما تنتقل إلى المالك الجديد الحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقار وفق الإجراءات المقررة قانونًا.
هل تنتهي عقود الإيجار القديم عند بيع العقار؟
لا يترتب على انتقال ملكية العقار إلى شخص جديد إنهاء عقد الإيجار لمجرد حدوث البيع، طالما كان العقد قائمًا ومنتجًا لآثاره القانونية، وبالتالي لا يستطيع المشتري مطالبة المستأجر بإخلاء الوحدة لمجرد أنه أصبح مالكًا جديدًا للعقار، وإنما تظل العلاقة خاضعة للعقد والأحكام القانونية المنظمة لها.
متى يحق للمالك الجديد تحصيل الإيجار؟
إذا قام صاحب العقار ببيعه، فيتعين اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لإخطار المستأجر بانتقال الحقوق المتعلقة بالعلاقة الإيجارية إلى المالك الجديد.
ويترتب على نفاذ حوالة الحق في مواجهة المستأجر أن يصبح المالك الجديد صاحب الحق في المطالبة بالقيمة الإيجارية المستحقة وغيرها من الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار، وفقًا لما يسمح به القانون.
إعلان المستأجر بحوالة الحق
أرست محكمة النقض مبدأ يتعلق بنفاذ حوالة الحق، مؤداه أنها لا تصبح نافذة في مواجهة المدين إلا بالقبول أو الإعلان، وفقًا للمادة 305 من القانون المدني.
ويكون الإعلان الذي تنتج به الحوالة آثارها القانونية إعلانًا رسميًا يتم عن طريق المحضرين وفق قواعد قانون المرافعات، ويتضمن وقوع الحوالة وبياناتها الأساسية.
كما تناول حكم لمحكمة النقض، في الطعن رقم 2717 لسنة 68 قضائية، وضع مشتري العقار بعقد غير مسجل، ومدى قدرته على مباشرة الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار قبل نفاذ حوالة الحق في مواجهة المستأجر.
هل يستطيع المالك الجديد طرد المستأجر؟
لا يحق للمالك الجديد طلب إخلاء المستأجر لمجرد شرائه العقار، إذا كانت العلاقة الإيجارية لا تزال قائمة ولم يتوافر سبب قانوني يجيز إنهاءها.
لكن انتقال الملكية لا يحرم المالك الجديد من ممارسة الحقوق القانونية المتاحة له إذا ارتكب المستأجر مخالفة أو تحقق أحد الأسباب التي يقرر القانون على أساسها إنهاء العلاقة الإيجارية.
حقوق المالك الجديد بعد شراء العقار
بعد استكمال الإجراءات القانونية اللازمة، يمكن للمالك الجديد الاستفادة من الحقوق التي ترتبط بصفته مالكًا للعقار، وفي مقدمتها تحصيل الأجرة المستحقة واتخاذ الإجراءات القانونية عند وجود مخالفات تبرر ذلك، وفي المقابل، يلتزم المالك الجديد بالآثار القانونية المترتبة على عقود الإيجار القائمة ولا يجوز اعتبار تغيير المالك وحده سببًا لإنهائها.
0 تعليق