يعتقد الكثيرون أن توقيع عقد بيع ابتدائي لشقة أو عقار يكفي لإثبات الملكية بشكل نهائي، إلا أن أحكام القانون تنص على غير ذلك، فالعقد الابتدائي ينشئ التزامات بين البائع والمشتري، لكنه لا يغني دائمًا عن اتخاذ الإجراءات التي تضمن انتقال الملكية بشكل قانوني ورسمي.

ومن أهم الإجراءات التي يلجأ إليها مشترو العقارات دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، والتي تعد من الدعاوى المهمة لحماية حقوق المشتري وإثبات صحة التصرف العقاري أمام القضاء.

دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تعد من أهم الأدوات القانونية التي تمنح مشتري العقار حماية أكبر، خاصة عند التعامل بعقد ابتدائي أو وجود عقبات أمام نقل الملكية.

وقبل شراء أي عقار، يجب التأكد من سلامة مستندات الملكية، ومراجعة الوضع القانوني للعقار، حتى لا يتحول حلم امتلاك وحدة سكنية إلى نزاع طويل أمام المحاكم.

 دعوى صحة ونفاذ العقد

ويمنح القانون المشتري الحق في رفع دعوى صحة ونفاذ العقد بهدف الحصول على حكم يثبت صحة عقد البيع ونفاذه في مواجهة البائع، بعد أن تبحث المحكمة مدى صحة العقد وتوافر شروطه القانونية.

وتختلف هذه الدعوى عن دعوى صحة التوقيع، حيث تقتصر صحة التوقيع على إثبات أن التوقيع الموجود على العقد صدر من صاحبه، دون بحث ملكية العقار أو صحة البيع، بينما تمتد دعوى صحة ونفاذ إلى موضوع العقد ذاته.

يلجأ المشتري إلى دعوى صحة ونفاذ في عدد من الحالات، منها امتناع البائع عن إتمام إجراءات نقل الملكية، ولحماية الحق عند وجود مخاوف من التصرف في العقار، وعند شراء عقار غير مسجل.

دعوى صحة ونفاذ وإثبات ملكية الشقة

الحكم الصادر في دعوى صحة ونفاذ لا يكون مجرد إثبات للتوقيع، بل تبحث المحكمة خلال الدعوى صحة العقد ومدى قابليته لنقل الملكية، ويصبح الحكم بعد تسجيله سندًا يمكن أن يقوم مقام العقد المسجل في نقل الملكية وفقًا للقواعد القانونية.

لكن يجب الانتباه إلى أن قبول الدعوى يتطلب توافر شروط معينة، أهمها أن يكون البائع مالكًا أو لديه سند قانوني يسمح بنقل الملكية إلى المشتري.

الفرق بين صحة ونفاذ العقد وصحة التوقيع

هناك اختلاف جوهري بين الدعويين:

دعوى صحة التوقيع: تثبت فقط صحة توقيع البائع على العقد، ولا تبحث أصل الملكية ولا تنقلها.

دعوى صحة ونفاذ: تبحث صحة البيع نفسه ومدى توافر شروط انتقال الملكية.

ما المستندات المطلوبة لرفع دعوى صحة ونفاذ؟

عادة يحتاج المشتري إلى تقديم عدد من المستندات، منها:

عقد البيع محل الدعوى.

مستندات ملكية البائع للعقار.

بيانات العقار الكاملة.

ما يثبت سداد الثمن أو الاتفاق على طريقة السداد.

هل كل مشتري بعقد ابتدائي يجب أن يرفع دعوى صحة ونفاذ؟

ليس بالضرورة، فالأمر يتوقف على حالة العقار والمستندات المتوفرة ورغبة المشتري في استكمال إجراءات نقل الملكية. 

لكن في الحالات التي يوجد فيها تعثر في التسجيل أو امتناع من البائع عن تنفيذ التزاماته، تكون الدعوى وسيلة قانونية مهمة لحماية حقوق المشتري.