يمثل ملف الإيجار القديم أحد أكثر الملفات تعقيدًا في سوق العقارات المصري، نظرًا لتشابك أبعاده القانونية والاجتماعية والاقتصادية. 

ويكمن جوهر الأزمة في الفروق الجوهرية بين نظامي الإيجار القديم والجديد.

ويخضع الإيجار القديم لقوانين استثنائية تهدف إلى حماية المستأجر، حيث يتميز بثبات القيمة الإيجارية عند مستويات متدنية للغاية، فضلًا عن الامتداد القانوني للعقد، الذي يسمح بانتقاله إلى الورثة وفق شروط معينة.
 

في المقابل، يعتمد الإيجار الجديد على مبدأ حرية التعاقد، حيث يتم تحديد القيمة الإيجارية وفق آليات السوق، مع تحديد مدة زمنية واضحة للعقد، ينتهي بانتهائها دون امتداد تلقائي.

ويمنح هذا النظام الجديد مرونة أكبر للمالك، سواء في تحديد القيمة أو إنهاء العلاقة الإيجارية، وهو ما يراه البعض أكثر عدالة. في حين يرى آخرون أن الإيجار القديم كان ضرورة اجتماعية لحماية محدودي الدخل.
 

وتبرز الفروق أيضًا في الإجراءات القانونية، حيث يسهل إخلاء الوحدة في الإيجار الجديد مقارنة بالإيجار القديم، الذي يتطلب توافر شروط محددة.
 

هذا التباين الكبير دفع إلى مطالبات متزايدة بإعادة النظر في قانون الإيجار القديم ٢٠٢٦، بما يحقق توازنًا بين حقوق الملاك والمستأجرين، دون الإضرار بالاستقرار الاجتماعي.